物权和债权是构成财产权的两大支柱。物权制度调整的是物的占有和归属关系，债权制度调整的是财产移转关系。债权的基础是合同，合同又是物权变动最重要的原因，所以物权和债权在发生紧密联系时也容易产生混淆。从权利性质看，物权的本质在于支配；债权的本质是请求权。房屋所有权人不需要他人的介入就可以对自己的房屋进行占有、使用。而债权人实现债权，需要借助债务人的行为，债权人既不能直接支配债务人的财产，也不能支配债务人的人身。本文结合买卖合同（以房抵债协议）案例针对债权与物权内容进行深度分析，以供学习。
2012年1月9日，买受人戴某与某开发商签订《商品房买卖合同》，戴某购买位于济宁开泰花园29#楼东1单元5层东户房屋一处，赠送阁楼。2013年5月14日，原告与戴某签订《房屋买卖合同》，原告购买了上述房屋的阁楼，支付全部价款。同年8月份，原告进入阁楼居住，并以自己的名义在煤气公司、供水集团、电力公司等处开通了煤气、电、水等生活必须设施，有独立出入通道，但该阁楼未在济宁市房产交易监理处办理备案登记。2017年6月，因戴某涉诉，人民法院对上述房屋进行了查封和执行拍卖，执行范围包括上述阁楼。于是，原告向法院提起第三人异议之诉，请求解除查封，终止对阁楼的执行程序。原告主张：买卖合同有效，原告对上述阁楼享有“物权”。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条：
金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
法律强制性规定，指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。我国原《合同法》第52条规定，无效合同的种类应该包括如下几种：（一）一方以欺诈、胁迫的手段而订立的损害国家利益的合同；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同；《民法典》第153条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。通过检索多宗审判案例发现，在以房屋买卖合同纠纷为案由的多数案件中，因房屋属于小产权房或者私自建房，根本无法办理房屋登记手续，更无法获得房屋权属登记证书，因而在买卖过程中引起纠纷，当此类案件诉至法院，法院引用《城市房地产管理法》第三十八条之规定，认定买卖合同违反法律的效力性强制性规定，直接将涉案房屋买卖合同认定为无效合同。《城市房地产管理法》第三十八条属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。管理性强制性规定，指法律及行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，而且违反此类规范后如果使合同继续有效也并不损害国家或者社会公共利益，而只是损害当事人的利益的规范。
少数审判案例观点认为，《城市房地产管理法》第三十八条，虽然规定了未经登记领取权属证书的房地产不得转让，但是该条款并未明确规定违反本条规定的行为无效，继续履行也未损害到国家利益及社会公共利益。因此，《城市房地产管理法》第三十八条，应属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。参照案例：【2017】最高法民再87号、【2019】最高法民申4757号、【2019】琼02民终19号。第一，法律、法规规定违反该规定，将导致合同无效或不成立的，为当然的效力性规定；第二，法律、法规虽然没有规定：违反其规定将导致合同无效或不成立，但违反该规定若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，这也属于效力性规定；第三，法律、法规没有规定：违反其规定，将导致合同无效或不成立，虽然违反该规定，但若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，而只是损害当事人利益的，属于管理性规定。<1>虽戴某与开发商在签订商品房买卖合同时未就案涉阁楼作书面约定，但从开泰花园小区整体规划设计看，案涉阁楼附属于开泰花园小区29号楼东1单元5层东户房屋，不能独立于29号楼东1单元5层东户房屋，亦不存在独立产权，阁楼的权利应随着开泰花园小区29号楼东1单元5层东户房屋权利的得丧变更而变化。<2>该阁楼虽经原告的改造，开通了独立的出入通道、办理了水、电、气的单独开户，但上述情形仅能证明该阁楼独立于5层住宅具备了单独的居住功能，却不能改变其作为5层房屋的附属设施的属性。
<3>依据“物权法定”（物权法定，是物权法体现法律的具体原则，指物权的种类和物权的内容（即权能）应由法律直接规定，不得由当事人基于自由意志而协商创设或者确定）和“一物一权”（一物一权，一方面是指一个物之上只能设立一个所有权而不能同时设立两个以上的所有权；另一方面，也是指在一个物上不能同时设立两个或者两个以上在性质上相互排斥的定限物权）的原则，开泰花园小区29号楼1单元5层东户房屋及其附属阁楼，不能存在两“两个”物权。
<4>原告抛开29号楼东1单元5层东户房屋仅就该阁楼所签订“房屋买卖协议”，原告依据该协议请求对阁楼的所有权，无异于在开泰花园小区29号楼东1单元5层东户房屋上又设定了“一个物权”，即在5层房屋及其阁楼上存在两个所有权。
<5>中华人民共和国《城市房地产管理法》第三十八条明确规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中争议的阁楼属开泰花园小区29号楼东1单元5层东户房屋的附属设施，依法不具备产权登记的条件，故原告就该阁楼所签订的房屋买卖合同违反了上述法律强制性规定，故房屋买卖合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》五十八条的规定，原告所享有的系合同被确认无效后的合同之债权的请求权，而非对案涉阁楼所有权的请求权。故原告不是该阁楼的权利人，其对该阁楼所享有的权利不能阻却执行。原告对阁楼享有占有、使用和收益的权利，但是该组权利是用益物权的一种，而《民法典》规定的物权，包括所有权、用益物权、担保物权。（《民法典》第114条：物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。）物权，顾名思义，是人对物享有的权利。物权首先呈现的是人与物的关系，是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权最主要的特征是直接支配性，直接是指物权人无须他人行为的介入，就可以完成对标的物的管理、处分。 2015年４月，王某某（买方）与甲公司（卖方）签订了一份《机动车销售合同》，约定：买方向卖方购买一辆东风标致408轿车，价款计166000元，卖方收到定金20000元后，合同生效；提车时间为车到付款，款到提车；并且保证所售车辆为新车，卖方有责任提供上牌所需车辆合格证等相关必要文件，具体上牌时间买方与卖方事先预约。合同生效后，甲公司从乙公司处调货。
2015年６月７日，王某某将余款全部付清，甲公司开具增值税发票一张，价格为166000元，该发票记载有：厂牌型号、车架号、合格证编号。当日，王某某向甲公司支付上牌费600元，服务费1000元，合计1600元，甲公司出具收据并将轿车和钥匙交付王某某。虽经王某某多次催促，但甲公司仍未办理车辆上牌手续，也未能提供合格证。另外，乙公司、丙公司与银行签订《东风标致机动车销售金融服务网络协议从属协议》三方协议，约定乙公司向银行融资，银行负债监管乙公司从丙公司采购车辆所对应的合格证，银行按乙公司存入融资保证金的金额逐笔释放相应的机动车合格证，但本案中乙公司并未按照约定存入相应的融资保证金，案涉车辆的合格证由银行实际监管控制。经协商无果，王某某起诉甲公司、丙公司和银行，交付案涉机动车合格证，并协助办理上牌手续。法院经审理判令银行将案涉车辆的合格证交付王某某，甲公司协助王某某办理案涉车辆的上牌手续。王某某依据合同在付清车款接收车辆后取得机动车所有权，后因缺少合格证无法办理上牌上证手续，无法以正常方法有效支配和使用机动车，其物权的圆满状态已受到妨害。机动车合格证作为随车单证资料，与机动车之间是主物与从物的关系，主物转让的，从物随主物转让。基于物权的对世权属性，王某某可以向机动车生产商、经销商和持证银行等与机动车合格证有关联的相对人主张权利，王某某行使的权利实际是物权请求权。当经销商不能清偿银行贷款或未在保证金账户存入足额资金时，银行有权不释放机动车合格证。机动车合格证是机动车生产企业印制并随车配发的唯一证明机动车整车合格的法律文件，是办理机动车注册登记必须提供的法定证明文件之一。没有合格证，新车就因无法在车辆管理部门上牌上证而成为“黑户”。银行以监管的方式占有合格证，其本意正是利用合格证对机动车的特殊功效来限制债务人或第三人支配和使用对应车辆，借此达到控制贷款风险、促进债权实现之目的。因此，银行以监管的方式占有合格证，本质上应属于担保范畴。但是，如果银行的该种担保方式属于物权法规定的担保物权，其权利将优先于王某某的所有权，反之，王某某的所有权将受到优先保护。本案中，银行以监管的方式占有合格证仅在表现形式上类似于质押，但又不符合质押的法律特征。质押分为动产质押和权利质押。机动车合格证是特定机动车整车出厂的合格证明，本身并不具有交换价值和商品流通性，不能成为质押财产。将机动车作为质押财产，但未实际交付。就权利质押而言，机动车合格证不是财产权利凭证，不属于有价证券和知识产权的范畴，亦无法律规定机动车合格证属于“可以质押的其他权利”，故以监管的方式占有合格证也不属于权利质押。而且，银行以监管合格证方式设定的担保权利未经公示程序，也不能产生担保物权的法律效力。据此，王某某的所有权应予优先保护。从另一个角度说，王某某在此次交易中是善意买受人，尽到了普通消费者的注意义务，在其合法取得机动车这类特殊动产的所有权时，依据《民法典》第313条的规定，依附于机动车的权利负担亦应予消灭。某公司与某置业公司借款合同纠纷一案判决生效后，申请执行案涉房产。法院执行过程中，王某提出执行异议。其异议理由是：王某自2008年起为某置业公司施工，工程款共计1170万元，后王某与某置业公司达成以房抵债协议，约定将案涉房产抵债给王某，王某已实际入住。但因地方房屋限购政策，王某及其家庭因拥有房产数量较多，一直未能办理过户手续。法院经审理驳回了王某的诉讼请求。不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。案涉房屋登记在某置业公司名下，从物权公示的角度来看，某置业公司是案涉房产的所有权人。虽然王某实际占有使用案涉房屋，但不能据此认定王某取得案涉房屋所有权。案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉买卖合同的订立系基于王某与某置业公司之间的工程款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭王某对某置业公司的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，王某只有债权请求权，而非物权。以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式。在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，否则便破坏了债权平等受偿原则，损害了其他与某置业公司存有债权债务关系的当事人的合法权利。故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。因此，王某对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。律师
陈雨律师专注于政府法律事务、银行、金融、劳动等诉讼与非诉领域。
担任济宁市任城区人民政府驻村法律顾问期间，通过与该地房地产开发公司洽谈协商，为当地村委增加年收入60万元；
担任山东省嘉祥县人民政府诉讼代理人期间，代理山东某建筑公司诉嘉祥县人民政府建筑施工合同纠纷案件，涉案金额1600万元，经过不懈努力，最终嘉祥县人民政府胜诉，节省财政支出1600万元；
担任委托人济宁经济技术开发区管理委员会诉讼代理人期间，代理委托人被诉集体诉讼案件（20件），均取得胜诉结果。
