衡平法按揭和未登记的二次按揭：如何理解和执行？

在澳大利亚法律中，按揭并不是一种借款，实际上它是在不同情形下赋予不同权利的一项法律手段。按揭通常在购买房屋时使用，但其法律原则也适用于与不动产相关的其他商业情形中。

对按揭的简要阐释如下：

本文将为读者介绍一些鲜为人知的设定按揭的情形。

Mortgages in Australia is not a typeof loan, it is in fact a legal instrument providing for different rights underdifferent situations. A mortgage is most often created when purchasing a home,but its legal principals are also relevant in different commercial situationsrelating to real estate property.

A concise explanation is as follows:

A mortgage is a transfer of thelegal estate in land for the purpose of securing a debt. Once mortgaged, the mortgagee becomes thelegal owner of the real estate property and the mortgagor holds the equity ofredemption. See Part 7 Conveyancing Act 1919.

This article will provide readerswith knowledge of the less known situations where a mortgage is created.

按揭是一种将特定的不动产抵押作为担保物的债务工具。借款人通常有义务按照事前约定的还款方式偿还借款，在普通法下，按揭权也被称为对财产（抵押物或担保物）的留置权（第一次按揭即为第一次留置）。

因此，按揭必须与约定了对财产的合法留置权的法律合同相关，而非房贷本身。

就不动产而言，通常将借款方称为按揭人（即提供按揭的人），而将出借方称为按揭权人（即获得财产按揭作为抵押物的人）。

如果借款方未能向出借方还款，则出借方/按揭权人保留取消抵押物赎回权的权利。该权利既存在于普通法中也存在于衡平法中。

A mortgage is a debt instrument which is secured bythe collateral of specified real estate property. The borrower is commonlyobliged to pay back the debt through a predetermined set of payments, and incommon law jurisdictions, they are also known as liens (whereby a firstmortgage is a first lien) against property (the security or collateral).

As such, a mortgage has to do with the legalcontract which creates the legal right for the lien to be charged against theproperty, it is not the home loan itself.

In regards to real estate property, a person who isborrowing the money is usually referred to as a mortgagor (the person grantingthe mortgage) and the lender is referred to as the mortgagee (the person inwhose favour the mortgage is granted over the property as security).

If the borrower fails to pay the lender, then thelender/mortgagee retains the right to foreclose on the property that is offeredas security. This right can exist in both common law and in equity.

在澳大利亚，几乎所有的不动产都归属于托伦斯产权。托伦斯产权是一项土地登记和转让制度，备有土地所有权登记册。托伦斯产权于1858年首次出现于南澳大利亚州的《不动产法》中。

通过土地所有权登记和记录土地权益，这项制度消除了提供“产权链”的需要（即通过追踪一系列文件以证明财产的所有权）。

托伦斯产权制度后来被南非、美国、加拿大、新加坡以及世界其他众多国家沿用。

重要的是，在财产所有权上设定按揭权的法律文件是会被提交登记的。

如果一项按揭有按揭意图但没有采取按揭的形式，例如未正式在财产所有权上登记，则衡平法院仍可承认按揭权人的权利。这是因为衡平法与普通法相辅相成，由于衡平法法院的良知法庭属性，在普通法无法提供足够救济的情况下，衡平法将向按揭权人提供救济。

大多数情况下，衡平法上的按揭权是未登记的，根据托伦斯产权制度，未登记的/衡平法上的按揭将作为借款方在出售不动产时，将财产相关权利保留给出借方的一种承诺的表现形式。

综上所述，衡平法上的按揭只能通过呈交最高法院的衡平法庭予以执行，缺席审判则需通过动议通知的方式进行。

衡平法上按揭的作用大致与普通法上的按揭相同。然而，有以下两点重要的区别：

• 1.  在按揭未登记，善意的买家不知晓按揭存在的情况下，该财产上所有衡平法赋予的权益将被“抹除”。

• 2.  由于按揭财产的合法所有权不属于担保权人，因此，按揭权人必须采取其他措施才能实现其止赎权。

除此之外，衡平法按揭与普通法按揭具有基本相同的目的。

If the mortgage has the intent but not the form of amortgage, such as it was not duly registered on the title of the property, thena Court of Equity may still recognize the mortgagee’s right. This is as Equityruns in tandem to common law, with a Court of Equity being acourt of conscience, and in circumstances where the common law does not providean adequate remedy, equity will come to the aid of the mortgagee.

Most commonly, an equitable mortgage is unregistered,and due to the Torrens Title system, an unregistered/equitable mortgage willserve as the representation of a promise by the borrower to reserve therelevant equity in the property for the lender when the property is sold.

Following the above, equitable mortgages are onlyenforceable through the Equity Division of the Supreme Court and defaultjudgment is by way of Notice of Motion.

通常，首位出借方会通过登记的方式以确保其按揭权。

随后，第二位拟将按揭权登记的按揭权人必须与之前登记的按揭权人进行协商。因为，设立第一笔按揭的法律文件可能会规定，除非获得首位出借方的同意，否则不得对第二次按揭进行登记。

理想的情况是，拟进行第二次按揭登记的按揭权人与第一按揭权人取得联系，以寻求第一按揭权人的同意。同意的条件可能包括订立优先权契约（以明确第二按揭权人知晓且认可第一按揭权人的权益，以及各按揭权人的权益内容和优先级顺序等）。

如果未经第一按揭权人同意而设立二次按揭，则按揭人通常会违反第一按揭权约定的条款。该违约行为可能会导致第一笔按揭收取更高的借款利率，并产生被强制执行的风险。虽然，该后果可能不会影响二次按揭的有效性，但其可能会削弱二次按揭的价值。

在二次按揭的出借方同意借款且知悉不能通过按揭登记获得抵押担保的情况下，他们仍可以通过在不动产上设置未登记的二次按揭以保障其权益，且通常（在产权契据上）会设置警告（警告潜在买家/出借方，其他人可能在该资产上拥有衡平法上的权益）。

在违约的情况下，未登记的二次按揭（衡平法按揭）会更难以通过法院诉讼予以执行。

如上所述，执行未登记的按揭可能是复杂且成本高昂的。

已登记的第一笔按揭的权利实现通常是通过向新南威尔士州最高法院普通法法庭呈交财产清单提起诉求。该过程可能相对简单，尤其是在按揭人不反对的情况下。

然而，未登记的二次按揭的权利实现是通过获取新南威尔士州最高法院衡平法法庭的指令以进行司法出售和财产占有，或寻求法院指令委任一位接管人的方式。

以下是实现未登记的二次按揭的要点：

• 受（实现按揭权利）申请影响的各方都必须作为被告共同参与诉讼程序，包括第一按揭权人；

• 须获取按揭财产的最新估值；

• 须提供有关所有第一按揭权人债权金额的证据；

• 第二按揭权人可能会支付第一按揭权人的法律费用；

• 法院可以给按揭人更多的时间以赎回按揭物；

• 法院可以为财产出售设定一个底价；

• 已登记的第一按揭权人可以反对未登记的第二按揭权人获取的任何法院指令，未登记的第二按揭权人实现按揭权的程序，可能会触发已登记的第一按揭权人采取强制执行行动。

尽管这样的做法不可取，但一些出借方，特别是短期债权的出借方可能认为，为获取更高的回报而承担额外的风险是值得的，尤其是在高涨的房地产市场中，财产价值的增加将减少短期出借方的风险。

鉴于当前房地产市场的波动性，我们强烈建议您不要选择以未登记的二次按揭作为担保的短期借款。在此期间找寻机遇的投资者应寻求其他形式的担保，在大多数情况下，无论借款人是个人还是公司实体，都应考虑其违约的可能性以及出借方在管理和/或清算中的权利。

Asmentioned above, the enforcement of an unregistered mortgage can be complex andcostly.

Forregistered first mortgages, the process of enforcing a registered mortgage isnormally via a claim brought in the Possession List in the Common Law divisionof the Supreme Court of NSW. This can be a relatively straightforward matterespecially if the mortgagor does not oppose the process.

Unregisteredsecond mortgages, however, are enforced by seeking orders in the Equitydivision of the NSW Supreme Court, and would be for either a judicial sale andpossession of the property, or to seek an order for the appointment of areceiver.

Thefollowing are some of the important aspects of enforcing a second unregisteredmortgage:

• all parties affected by the application must be joint in the proceedings as defendants,  including any first mortgagee;

• A recent valuation of the mortgaged property should be obtained;

• Evidence must be produced as to the amount of any first mortgageeundefineds debt;

• The second mortgagee will likely pay for the legal costs of the first mortgagee;

• The Court may give the mortgagor additional time to redeem the mortgage;

• The court may fix a reserve price for the sale of the property;

• Any first registered mortgagee may oppose any orders sought by the second unregistered mortgagee, and the commencement of proceedings by the second unregistered second mortgagee may trigger enforcement action by a first registered mortgagee.

Althoughnot advisable, some lenders, especially short-term lenders, may think it isworthwhile to take on the extra risk through seeking a higher return. This isespecially so in a rising property market as the increase in the value of theproperty will reduce the short-term lender’s risks.