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题目 我所刘学政律师等代表提出的市区房屋征收补偿地方立法议案被确定为大会议案

    在青岛市十五届人大一次会议上,由我所刘学政律师等12位人大代表提出的1号议案——《关于制定<青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例>的议案》,被确定为大会议案,其他21件议案转为建议。这意味着,我市今年将正式启动《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》立法程序。
    下面是《青岛早报》对此进行的有关报道——


青岛市将为拆迁立法
房屋拆迁吃“定心丸”

    该议案的出炉,也引起了市民的关注。“早报报道这件议案后,我仔细阅读,比如议案中提到‘保障补偿机制的科学化和公平性’,很受居民欢迎。”市民李女士接受记者采访时表示,她在市北区有套房子,面积不到40平方米,这处房产位于一楼网点。李女士听说,她的房子有可能列入拆迁范围,假如新的条例能够实行,对他们家来说是个利好消息。
    记者了解到,议案中提出,“考虑到目前产权调换房屋多数为高层或超高层建筑,为妥善解决因为新建筑公摊面积过大的问题,避免过去单纯采取以建筑面积调换建筑面积的办法可能会给被征收人的实际居住面积减少的情况,在《条例(草案)》中规定了‘征收住宅房屋实行就地调换的,调换房屋的套内建筑面积应不低于被征收房屋的建筑面积;被征收房屋的建筑面积低于45平方米的,按套内建筑面积45平方米进行无偿调换。’还对特殊户型房屋如筒子楼、平房等非成套独用居住房屋的,被征收房屋的补偿金额除了按照上述标准计算外,增加套型面积补贴。”
形成法规还要再等
    人民代表大会是权力机关,人大代表的议案一经通过,就具有法律效力。《关于制定<青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例>的议案》成为今年市人代会大会议案,这意味着今年我市必须启动《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》立法程序,但启动立法程序并不等于今年就一定形成法规。市法制办相关负责人表示,根据我市地方立法程序,关于这一法规在程序上,首先由相关政府部门一般为市城乡建设委向市政府报送立法计划,由市法制办代为市政府审查、论证、草案征求意见,然后由市法制办报请市政府常务会议讨论通过,再提交市人大常委会审议表决通过后出台实施。由于立法程序严谨、环节较多,从启动立法到法规出台并没有具体的时间期限,争取年内提交市人大常委会审议。(记者 刘延青 王磊江)
出台地方立法解决拆迁难题
    12名人大代表为什么要提这个议案?议案中表示,国务院于2011年1月21日正式颁布了 《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称 《征收补偿条例》)并于颁布之日起立即实施。根据《征收补偿条例》的规定,目前我市2006年制定的 《拆迁条例》已失去了合法的制定依据基础,亟须根据《征收补偿条例》制定新的地方性法规,为新的征收与补偿工作提供法律依据。
    人大代表调研了解到,自2006年至2009年,我市共实施拆迁项目175个、拆迁面积774万平方米,拆迁户数达83000余户。2011年,我市拆迁管理部门已发放拆迁许可证35个,拆除房屋建筑面积230.26万平方米,涉及居民1.7万余户。其中,市内四区拆迁项目18个,拆除建筑面积175.5万平方米,涉及居民1.4万余户;五市三区批准拆迁项目17个,拆除建筑面积54.76万平方米,涉及居民近3000户。《征收补偿条例》颁布后,市政府及时出台了《关于做好国有土地上房屋征收与补偿工作的通知》,目前我市已经按照新的征收办法实施了青岛铁路北客站周边区域改造、四方区大水清沟社区改造、李沧区杨哥庄社区改造、世园大道崂山区段工程和胶州市响堂社区改造等5个房屋征收项目,涉及被征收居民8725户,房屋建筑面积45万平方米。但由于缺乏统一的法规规范,目前许多征收工作处于停滞状态,严重影响了城市建设和经济发展的正常进程,亟须通过地方性立法解决上述矛盾。
    随着城市发展和城市化进程的加快,“国有土地上房屋征收与补偿”也就是市民常说的房屋拆迁和补偿,已成了涉及众多青岛市民的大事,在正在召开的市十五届人大一次会议上,记者昨日从大会议案组发现一份由12名代表联名提交的“大议案”。这份长37页、共2万余字的议案,关注的就是“青岛市国有土地上房屋征收与补偿”这一重大民生议题。这项议案指出,面对事关政府代表公共利益、居民代表个人利益、开发商代表的企业利益等相互交织的“房屋征收与补偿”问题,应通过制定《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》,努力把公共利益和被征收人的个人利益统一起来,从制度上切实规范国家征收权的行使,从根源上消除非法拆迁、暴力拆迁的情形,改变被扭曲的拆迁关系,构建一种合作的、双赢的、和谐的征收法律关系。
政府成房屋征收补偿主体 开发商不能参与征收补偿
    议案提出,地方立法应明确征收主体和征收部门。《征收补偿条例》与《拆迁条例》的一个重大变化,是明确了房屋征收与补偿的主体既不是开发商等商业主体,也不是政府的某一个职能部门,而是市、县级市人民政府。根据我市行政区划的特点,结合征收工作的地域性、群众性、具体性等情况,议案中的《条例(草案)》规定,市人民政府对全市房屋征收工作进行领导,十二个区市人民政府作为征收主体作出征收决定。
    在新的征收体制下,征收主体是区、市一级人民政府,征收范围的确定、征收方案的确定、征收公告的发布、征收决定的作出等等均是以政府的名义直接实施的,这并非是某一个政府部门现行职责的内容和范围。这些工作的具体组织实施实际上均需要房屋征收部门承担和完成,因此,房屋征收部门应当具有组织、协调城乡建设、城乡规划、国土资源、发展改革、财政、环境保护、文物保护、审计、监察等部门开展房屋征收工作的能力,能够独立承担相应的法律责任。我市目前由设在市城乡建委内的房地产开发管理局承担该项职责,显然与形势和任务不相适应,而且该机构与负责房地产开发企业资质、市场和经营行为的监督管理部门混在一起,也不利于贯彻公平、公正的原则。因此,《条例(草案)》中建议规定为:“青岛市人民政府房屋征收办公室是全市国有土地上房屋征收与补偿工作的主管部门,具体负责本市国有土地上房屋征收与补偿工作的指导和监督工作,并组织实施重大和跨区、市征收项目的征收与补偿工作。各区、市房屋征收办公室是本级人民政府的房屋征收部门,具体负责组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作。”
补偿价格要以市场价为准 就地安置至少给45平方米
    房屋征收与补偿的关键环节是补偿问题,从实践中来看,在过去的拆迁工作中产生争议最大的并不在于拆与不拆,而是补与不补或者补偿得公不公平。议案中《条例(草案)》根据《征收补偿条例》确定的基本原则,详细规定了征收补偿的范围、补偿内容、补偿方式、补偿标准、补偿程序等。
    根据《征收补偿条例》,征收补偿的范围包括三个部分,即被征收房屋价值的补偿,因征收房屋造成的搬迁、临时过渡的补偿,因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。另外,被征收人及房屋承租人在公告规定的期限内搬迁腾房的,征收部门应当按照有关规定支付搬迁补助费和临时过渡补助费;对按期签约、搬迁的被征收人及房屋承租人,房屋征收部门应当给予奖励。
    为切实保护被征收人的权益,在货币补偿和产权调换补偿两种方式上,赋予了被征收人的自由选择权。在采取产权调换补偿方式时,要根据城市规划和建设工程性质确定采取就地还是异地调换的方式,但要求征收区域用于住宅房屋建设的,规划管理部门在审批该区域住宅房屋建设工程规划时,应当考虑被征收人就地调换房屋的需要。因旧城区改建征收住宅房屋的,作出征收决定的区、市人民政府应当提供改建地段的房源,供被征收人优先选择,并按照房地产市场价格结清差价。
    同时,考虑到目前产权调换房屋多数为高层或超高层建筑,为妥善解决因为新建筑公摊面积过大的问题,避免过去单纯采取以建筑面积调换建筑面积的办法可能会给被征收人的实际居住面积减少的情况,在《条例(草案)》中规定了“征收住宅房屋实行就地调换的,调换房屋的套内建筑面积应不低于被征收房屋的建筑面积;被征收房屋的建筑面积低于45平方米的,按套内建筑面积45平方米进行无偿调换。”还对特殊户型房屋如筒子楼、平房等非成套独用居住房屋的,被征收房屋的补偿金额除了按照上述标准计算外,增加套型面积补贴。
严禁非法强签协议 征收期间不得中断“水电气”
    议案中,《条例(草案)》首先明确了在征收实施过程中严禁实施的违法行为,即严禁以暴力、胁迫或其他非法方式等手段迫使和欺骗被征收人签订补偿协议或者搬迁。强调了征收期间不得改变尚未搬迁的被征收人、征收房屋承租人原有的供水、供电、供气、供热、交通等基本生活条件,不得拆除影响其房屋安全和正常使用的建筑物、构筑物等内容。
    明确落实了“先补偿后搬迁”原则的具体内容,明确对于选择货币补偿的,应当在货币补偿款足额支付后搬迁;选择产权调换的应当在签订协议并结清差价后搬迁,双方另有约定的从其约定。对既不选择货币补偿、又不选择产权调换的,房屋征收部门将货币补偿款足额专户存储或提供产权调换房屋或周转用房后,视为先补偿。
    特别是明确规定了政府申请法院进行强制搬迁的条件:“申请人民法院强制执行的,区、市人民政府应当按照规定提交作出补偿决定的法律文书、被申请人的基本情况,并附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋或临时周转用房的地点、面积等材料。
要向“短命建筑”说不! 人大代表建议禁止拆除未到使用年限的建筑物
    今年人大代表对于“住房”很关注,其中“关于禁止拆除未到使用年限建筑物的议案”就涉及禁拆未到年限建筑物的民生话题。
建议制止短命建筑
    我国合理的建筑使用寿命,多层砖混结构建筑使用年限为50年以上,钢混结构高层建筑的使用年限为70年以上,重要公用建筑的使用年限一般为100年以上。但是,在城市建设快速发展的今天,我市城区建筑物未达到设计使用年限即被拆除的情况屡见不鲜,平均使用寿命仅30年,有的甚至只有二十几年。为此,胡兆启等18名人大代表提出“关于禁止拆除未到使用年限建筑物的议案”,建议制止短命建筑。
拆除造成资源浪费
    18名人大代表在议案中提出,如南京路实验小区,是上世纪80年代才开始建设的,完全建成仅21年,曾获得过“山东省优秀实验小区”、“山东省绿化模范小区”等多个荣誉称号,目前部分楼座已被拆除,取而代之的是新建的高层建筑。这种情况并非个例,建筑物不到使用年限被拆除,有的是按规范建设的中学、有的是改革开放以来建成投入使用的高层酒店、旅馆,还有一些成套的住宅,也被拆除、建成高层建筑。造成资源的极大浪费,是不可持续的,同时对按规划建设的地区,因容积率大大增加,还导致基础设施不堪重负,频频更换,造成重复建设。为此,建议尽快对建筑物使用年限进行规范,避免不必要的浪费。
制定规划加强管理
    “开发商和建设单位为追求高容积率对原有建筑拆除重建趋之若骛。在我市旧城非成套房屋改造大致完成的今天,原有建筑面临拆除改造的压力越来越大,迫切需要制定规划加强管理。”议案中明确提出。
    “建筑不到年限就拆除,太可惜了,不符合低碳环保的理念。”胡兆启介绍说。为此18名人大代表建议,要进一步明确规定各类建筑物的合理使用年限;要明确业主对建筑物进行正常维修包括大修的年限和义务;明确规定,凡已按规划建成投入使用的住宅、写字楼、商住楼、宾馆酒店、中小学校,未达使用年限的,要按照2009年1月1日起实行的《中华人民共和国循环经济促进法》“对符合城市规划和工程建设标准,在合理使用寿命内的建筑物,除了为公共利益的需要外,城市人民政府不得决定拆除。”的要求,一律不得拆除。议案中提出,“对有安全缺陷的建筑物要按有关程序进行鉴定,确实不能修复的,要由具体的责任人在当地媒体上公开拆除的必要性和重建方案,接受社会监督,重建的规模不得大于原建筑物。”(记者 刘延青 王磊江)

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