文康案例
山金不动产投资有限公司抵押债权涉保交楼破产重整项目优先权受偿提供专项服务
【案例概要】
2023年6月，济南金科骏耀房地产开发有限公司进入重整程序，其开发的东方博翠项目列为保交楼项目。山金不动产投资有限公司（山金不动产）申报优先债权，抵押物系该项目在建工程。管理人启动商品房消费者认定工作，委托人优先权在破产程序中面临灭失的风险。同月，委托人聘请文康律师就抵押权受偿提供解决方案。
因委托人的担保物权与购房户办证的急切需求存在冲突，购房户接连上访，委托人处于被动局面，文康律师接受委托后快速开展如下工作：首先，摸底抵押财产情况、复核消费者身份。其次，制定财产管理与变价方案。在摸底及复核基础上，文康协助委托人与管理人、商品房消费者等最终拟定庭外《财产管理及变价方案》，通过“一户一补款、一户一解押”的方式，由未交纳全款业主将房款在扣除预估建安成本后，预付解押保证金，委托人配合办理解押、过户手续，待抵押权行使具备条件时，预付委托人解押保证金转为清偿款。最后，财产管理与变价方案提报法院、最终经重整方案通过确认，保交楼、保稳定。
【案例亮点】
在保交楼破产重整项目中，抵押权的实现必然与购房人利益存在冲突，这不仅仅是法律问题往往也是社会问题。本案在文康律师的主导下，对于消费者身份逐户复核，并创造性地协调管理人、抵押权人、商品房消费者在庭外拟定财产管理和变价方案，并最终经重整草案确认，在确保不损害其他债权人利益的情况下最大化各方利益：对于商品房消费者而言，不受限于冗长破产程序，尽快办证；对于管理人而言，能够在依法合规范围内予以变通，保民生；对于山金不动产而言，能够以“解押保证金”形式预先在重整方案前回现部分资金，既实现落袋为安、缓解资金压力，又发挥了国企保交楼的担当。
