2007年第7期

 

 

 

本期要目

律所快讯
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文康成功举办“《劳动合同法》立法与企业劳动管理实务专题讲座”
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欧瑞斯合伙人Steve Y.Wu访问文康
  ·第二届文康羽毛球大赛成功举办
  ·刘学政律师参加市人大常委会执法检查活动
  ·王蕊律师应青岛证监局邀请为青岛辖区上市公司董事、监事培训班授课
法制新闻
  ·“两高”出台受贿司法解释 严惩十种新型受贿
  ·最高院酝酿出台规定明确“民告官”异地审理制度
  ·财政部为何成被告:"政府采购第一案"的法律困局
  ·劳动合同法亮点解析

 

业务研究
  ·农村城市化改造中妇女宅基地使用权与房屋所有权的法律保护问题浅析
经典案例
  ·房屋租赁合同因何解除?
  ·商品房买卖的违约责任该如何认定?
本期律师之星——徐赟
     
    

 

 

 

律所快讯

文康成功举办“《劳动合同法》立法与企业劳动管理实务专题讲座”
    7月28日,由文康律师事务所主办的“《劳动合同法》立法与企业劳动管理实务专题讲座”在丽晶大酒店举行,共100多位来自公司的经理、人力资源部负责人、法务人员参加了本次讲座。
    《劳动合同法》起草人、劳动和社会保障部法制司副司长芮立新首先从宏观的角度介绍了该法的立法背景、立法宗旨、以及结构设计等内容,并对该法在立法过程中的争议焦点、二审稿对一审稿的重大修改、以及该法不完善之处进行了详细的介绍。文康所劳动和社会保障法律事务部主任何德宝律师针对企业在劳动合同管理方面存在的问题,就劳动合同法的立法突破、制度创新、公司人力资源管理面临的挑战以及应对措施,结合具体案例进行了讲解。本次讲座受到与会人员的一致好评。

欧瑞斯合伙人Steve Y.Wu访问文康
   
7月20日下午,欧瑞斯(Aureos Sino)合伙人Steve Y.Wu访问文康。本所张志国主任、郇紫东律师和王蕊律师与来宾就双方一年来的合作以及下一步的发展等进行了讨论和交流。
    欧瑞斯基金是英国政府的英联公司与挪威政府的发展中国家投资基金联合发起、荷兰开发金融公司等国际知名机构投资者共同投资设立,专门投资于中小型企业的私募股本投资基金。
第二届文康羽毛球大赛成功举办     活动照片
   
第二届文康羽毛球大赛于2007年7月21日圆满结束。在事务所的鼎力支持下,工会和大赛组委会总结上届比赛的宝贵经验,缜密策划,认真组织,保证了比赛的成功举办。
    利用两个周末的时间,参赛队员经过小组赛、复赛的重重考验,最终决出本届比赛的名次:男子中年组前三名分别为孙芳龙、张金海、王建军,男子青年组前三名分别为赵春旭、刘宾、刘永青,女子组前三名分别为王群、吕延维、王蕊,男女混双比赛的冠军为赵春旭/王英。
    比赛始终在和谐融洽的气氛中进行,满场欢声笑语、掌声如雷。通过羽毛球比赛,事务所同事增进了相互友谊,也提高了体育健身的参与热情,使大赛取得了令人满意的效果。
刘学政律师参加市人大常委会执法检查活动
    日前青岛市人大常委会组成执法检查组对我市贯彻实施《中华人民共和国安全生产法》和《山东省安全生产条例》的情况进行执法检查,检查组听取了青岛市政府和有关部门的工作汇报,并到部分区市和重点企业进行调研。我所律师刘学政参加了执法检查活动。
王蕊律师应青岛证监局邀请为青岛辖区上市公司董事、监事培训班授课
    2007年7月20日至21日,中国证监会青岛监管局在青岛八大关宾馆举办了2007年第一期“青岛辖区上市公司董事、监事培训班”。中国证监会上市部有关专家应邀讲授公司治理与资本市场发展、董事等股份变动管理规则、上市公司信息披露管理办法,本所王蕊律师应邀讲授公司章程与上市公司章程指引。王律师依据相关法律、法规及政策的规定,结合多年来的实务经验及理论研究,系统地介绍了上市公司章程的具体要求。青岛11家境内上市公司的董事、监事参加了此次会议。

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法制新闻

 

资料图:严惩新型受贿,遏制权钱交易

    最高人民法院、最高人民检察院8日联合发布《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》,明确了10种新类型受贿刑事案件法律适用问题的具体意见。
    这是继5月30日中央纪委下发《中共中央纪委关于严格禁止利用职务上的便利谋取不正当利益的若干规定》之后,司法机关为依法惩治受贿犯罪,推动反腐败斗争深入开展的一个重要举措。   
    《意见》规定了10种受贿行为的定性处理问题。   

10种受贿行为的定性处理问题

    1.以交易形式收受贿赂问题;  2.收受干股问题;3.以开办公司等合作投资名义收受贿赂问题;4.以委托请托人投资证券、期货或者其他委托理财的名义收受贿赂问题;5.以赌博形式收受贿赂的认定问题;6.特定关系人“挂名”领取薪酬问题;7.由特定关系人收受贿赂问题;8.收受贿赂物品未办理权属变更问题;9.收受财物后退还或者上交问题;10.在职为请托人谋利,离职后收受财物问题。

新型受贿方式及定罪办法

    向请托人“低买高卖”房屋汽车属于受贿

    司法解释:国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益,以下列交易形式收受请托人财物的,以受贿论处:以明显低于市场的价格向请托人购买房屋、汽车等物品的;以明显高于市场的价格向请托人出售房屋、汽车等物品的;以其他交易形式非法收受请托人财物的。受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。前款所列市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件,以优惠价格购买商品的,不属于受贿。
    解读:最高法相关负责人介绍,上述这些行为,与直接收受财物相比,只是手法上有所不同,性质上都属于权钱交易,可以认定为受贿。
    《意见》规定了“明显”低于或者高于市场价格的限制性条件。这是因为,考虑到这类交易行为的对象多为房屋、汽车等大宗贵重物品,如简单规定以低于市场的价格购买或者高于市场的价格出售房屋、汽车等物品,达到受贿犯罪的定罪数额起点的,都将构成受贿犯罪,则有可能混淆正常交易与权钱交易的界限,也不利于控制打击面。

    收受干股属于受贿 干股未登记转让以实际分红计受贿数额

    司法解释:干股是指未出资而获得的股份。国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益,收受请托人提供的干股的,以受贿论处。进行了股权转让登记,或者相关证据证明股份发生了实际转让的,受贿数额按转让行为时股份价值计算,所分红利按受贿孳息处理。股份未实际转让,以股份分红名义获取利益的,实际获利数额应当认定为受贿数额。
   
解读:“两高”有关负责人介绍,《意见》其实主要解决了两方面问题:一是收受干股是否需要经过登记才可以认定,二是干股没有实际转让的情况下应当如何处理。
    对于第一个问题,《意见》明确,没有进行转让登记,但相关证据证明股份发生了事实转让的,也应当认定为受贿。对于第二个问题,“两高”有关负责人表示,在股权没有进行登记或者事实上转让的情况下,所谓的干股,只是名义上的干股,受贿人真实得到的是以赢利名义给付的红利,故应当以实际得到的好处即分红来计算受贿数额。 

    国家工作人员与请托人“合作”开办公司属受贿行为

    司法解释:国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益,由请托人出资,“合作”开办公司或者进行其他“合作”投资的,以受贿论处。受贿数额为请托人给国家工作人员的出资额。
    国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益,以合作开办公司或者其他合作投资的名义获取“利润”,没有实际出资和参与管理、经营的,以受贿论处。
    解读:“两高”有关负责人表示,此类受贿犯罪行为主要有两种,一是由请托人出资,国家工作人员“合作”开办公司或者进行其他“合作”投资的,这与直接收受贿赂财物没有本质区别,应以受贿处理。二是以合作开办公司或者进行其他合作投资的名义,既没有实际出资也不参与管理、经营,这意味着行为人没有任何正当理由获取所谓“利润”,属于打着合作开办公司或者其他合作投资的名义,行受贿之实的变相受贿行为。

    未出资而委托请托人投资证券期货属于受贿

     司法解释:国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益,以委托请托人投资证券、期货或者其他委托理财的名义,未实际出资而获取“收益”,或者虽然实际出资,但获取“收益”明显高于出资应得收益的,以受贿论处。受贿数额,前一情形,以“收益”额计算;后一情形,以“收益”额与出资应得收益额的差额计算。
    解读: “两高”有关负责人解释说,国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益,以委托请托人投资证券、期货或者其他委托理财的名义收受请托人财物的,主要有两种情形:一是国家工作人员利用职务上的便利为他人谋取利益,未实际出资,借委托他人投资证券、期货或者其他委托理财的名义变相收受他人财物的;二是他人虽然将国家工作人员出资实际用于投资活动,但国家工作人员所获“收益”与实际赢利明显不符。
    “两高”有关负责人表示,对于第一种情形,既然没有出资,也就谈不上委托理财,更谈不上理财“收益”,应当以受贿处理。对于第二种情形,其实质就是变相受贿。

    认定以赌博形式收受贿赂应区分贿赂与赌博活动、娱乐活动界限

    司法解释:根据《最高人民法院、最高人民检察院关于办理赌博刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定,国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益,通过赌博方式收受请托人财物的,构成受贿。
    实践中应注意区分贿赂与赌博活动、娱乐活动的界限。具体认定时,主要应当结合以下因素进行判断:(1)赌博的背景、场合、时间、次数;(2)赌资来源;(3)其他赌博参与者有无事先通谋;(4)输赢钱物的具体情况和金额大小。
    
解读:“两高”有关负责人表示,司法实践中反映,司法解释虽然明确了此类行为的定性处理意见,但在具体查证和认定中存在一定困难。
    为此,《意见》列举了4种可资区分贿赂与赌博活动、娱乐活动的界限的参考因素。要求在具体认定时主要应当结合这4种因素进行判断:赌博的背景、场合、时间、次数;赌资来源;其他赌博参与者有无事先通谋;输赢钱物的具体情况和金额大小。
    “两高”有关负责人表示:“应当注意到,这些因素本身不一定具有独立的判断意义,这里更多的是提供一个查证方向和认定思路。”

    家人、情妇“挂名”领薪酬官员难逃受贿罪责

    司法解释:国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益,要求或者接受请托人以给特定关系人安排工作为名,使特定关系人不实际工作却获取所谓薪酬的,以受贿论处。
   
解读:最高法相关负责人分析说,国家工作人员要求或者接受他人给特定关系人安排工作的情况较为复杂,主要有三种情形:一是特定关系人“挂名”领取薪酬的,这与直接接受财物没有实质区别,应以受贿论处;二是特定关系人虽然参与工作但领取的薪酬明显高于该职位正常薪酬水平的,其性质属于变相受贿,但考虑到当前一些企业,尤其是私营企业薪酬发放不规范,如何认定实际领取的薪酬与正常薪酬是否相当以及如何认定受贿数额,均存在困难,故《意见》对这种情况暂没作规定;三是特定关系人正常工作和领取薪酬的,不存在非法收受财物问题,不能以犯罪处理。

   亲属收钱应以受贿论处

    司法解释:国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益,授意请托人以本意见所列形式,将有关财物给予特定关系人的,以受贿论处。
    特定关系人与国家工作人员通谋,共同实施前款行为的,对特定关系人以受贿罪的共犯论处。特定关系人以外的其他人与国家工作人员通谋,由国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益,收受请托人财物后双方共同占有的,以受贿罪的共犯论处。

    
解读:最高法负责人解释说,实践中,一些国家工作人员,尤其是一些职务较高的国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益,往往不是其本人亲自收受请托人财物,而是授意请托人与特定关系人以买卖房屋、汽车等物品的方式进行交易,有关财物也由特定关系人收取。这类行为,虽然表面上国家工作人员本人没有获得财物,但实质上行贿人的指向是很明确的,最后送给特定关系人完全是根据国家工作人员的意思,故应以受贿论处。

    以“借用”为名收受房屋汽车未办理权属变更登记亦属受贿

    司法解释:国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益,收受请托人房屋、汽车等物品,未变更权属登记或者借用他人名义办理权属变更登记的,不影响受贿的认定。
    认定以房屋、汽车等物品为对象的受贿,应注意与借用的区分。具体认定时,除双方交代或者书面协议之外,主要应当结合以下因素进行判断:(1)有无借用的合理事由;(2)是否实际使用;(3)借用时间的长短;(4)有无归还的条件;(5)有无归还的意思表示及行为。 
    解读:“两高”有关负责人表示,只要双方有明确的送、收的意思表示,受贿方实际占有房屋、汽车等即可认定为受贿。同时,考虑到未办理权属登记情形下受贿犯罪容易与合法借用混淆,《意见》明确,认定以房屋、汽车等物品为对象的受贿,应注意与借用的区分。具体认定时,除双方交代或者书面协议之外,主要应当结合以下因素进行判断:有无借用的合理事由;是否实际使用;借用时间的长短;有无归还的条件;有无归还的意思表示及行为。

    收受请托人财物后及时退还或上交的不是受贿

    司法解释:国家工作人员收受请托人财物后及时退还或者上交的,不是受贿。
    国家工作人员受贿后,因自身或者与其受贿有关联的人、事被查处,为掩饰犯罪而退还或者上交的,不影响认定受贿罪。

    
解读:显然,对于收受财物后退还或者上交的,《意见》区分两种情形规定了不同的处理意见。
    这种区分的依据何在?“两高”有关负责人表示,对于国家工作人员收受请托人财物后,及时退还或者上交的,说明其主观上没有受贿故意,因此,不是受贿。收受财物后,因自身或与其受贿有关联的人、事被查处,为掩饰犯罪而退还或者上交的,从法律上讲受贿犯罪已经实施完毕,而且主观上也没有悔罪的意思,依法依理均应定罪处罚。

   离职后收钱计入受贿金额

    司法解释:国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益之前或者之后,约定在其离职后收受请托人财物,并在离职后收受的,以受贿论处。
    国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益,离职前后连续收受请托人财物的,离职前后收受部分均应计入受贿数额。

    
解读:一些腐败分子在职时利用职务便利为请托人谋取利益,但并不立即收受财物,而是等离职后再收受此前约定的报酬。人民群众对这种变“现货”为“期权”的隐蔽腐败行为深恶痛绝。因此,《意见》明确这种行为属受贿。

“两高”答记者问      

    为帮助广大读者深入理解和掌握《意见》的基本精神和主要内容,最高人民法院、最高人民检察院有关负责人就相关问题回答了记者的提问。
    记者问:
    制定《意见》的背景和意义是什么?
    以交易形式收受贿赂的具体界定,是当前办理腐败案件极为复杂的一个问题,《意见》是从哪几个方面来明确这一问题的处理意见的?
    实践中对于国家工作人员收受请托人干股应以受贿处理,应该分歧不大,《意见》第二条规定所要解决的问题是哪些?
    如何理解以开办公司等合作投资名义收受贿赂问题?
    《意见》第四条明确了以委托请托人投资证券、期货或者其他委托理财的名义收受贿赂问题的处理意见,实践中应当如何正确理解和执行? 
    《最高人民法院、最高人民检察院关于办理赌博刑事案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)中对以赌博形式收受贿赂问题的处理已有明确规定,《意见》第五条再次规定是出于什么考虑?
    如何理解特定关系人“挂名”领取薪酬问题的处理意见?
    如何理解由特定关系人收受贿赂问题? 
   《意见》第八条规定,“收受请托人房屋、汽车等物品,未变更权属登记或者借用他人名义办理权属变更登记的,不影响受贿的认定”,这与物权法关于不动产等物品实行登记变更的规定是否相悖?
    《意见》对于收受财物后退还或者上交的,区分两种情形规定了不同的处理意见,这种区分的依据何在?
    对于在职时为请托人谋利、离职后收受贿赂问题,最高人民法院此前出过一个批复,《意见》第十条规定在这方面有突破吗?
    正确贯彻宽严相济刑事政策问题应该不是一个具体问题,《意见》最后一条对此予以特别强调,主要是出于哪些方面的考虑?

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最高院酝酿出台规定明确“民告官”异地审理制度

7月4日,全国高级法院院长座谈会在北京开幕。

    “各地法院要大胆探索,勇于实践,通过指定管辖、异地审理,排除各种非法干扰,依法公正审理行政案件,有效发挥保护公民权益、促进依法行政的职能作用。”最高人民法院副院长奚晓明4日在全国高级法院院长座谈会上说。
    部门保护和地方非法干扰,是长期以来困扰人民法院行政审判工作的重要因素。在今年3月召开的第五次全国行政审判工作会议上,最高人民法院对一些地方法院探索指定管辖、提级审理的做法予以肯定。在这次会议上,最高人民法院明确提出了改革行政诉讼管辖制度的任务。
    奚晓明介绍,最高人民法院已经起草了《关于行政诉讼管辖若干问题的规定》,并征求了相关部门的意见,将于近期提交审判委员会讨论。这个司法文件对指定管辖、异地审理将作出具体规定。
    另据介绍,今年1至5月份,全国法院共受理一审行政案件37367件,审结22679件。受理行政赔偿案件1451件,审结774件。受理非诉行政执行案件43144件。
    “总体而言,受理和审结的行政案件较去年同期变化不大。”奚晓明说。

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    一项以财政部为被告的行政诉讼,涉及国家发改委、卫生部等部委。前不久,当这起行政诉讼二审案件在北京市高级人民法院首次开庭审理时,很多人不约而同地用了这样一个词——“中国政府采购第一案”
    一项以财政部为被告的行政诉讼,涉及国家发改委、卫生部等部委;涉及国家投资114亿元重点工程的采购项目。6月7日,当这起行政诉讼二审案件在北京市高级人民法院首次开庭审理时,很多人不约而同地用了这样一个词——“中国政府采购第一案”。目前,此案仍在二审中。但这起行政诉讼背后的政府采购法律制度,引起了我们的思考。
    最高价为何能中标
    4000多万政府采购引来质疑

    2003年的非典疫情发生后,国家启动了突发公共卫生医疗救助体系建设,重点是改造、建设省市县三级传染病医院和紧急救援中心,总投资114亿元,共支持2306个项目建设。
    本案原告北京现代沃尔经贸有限责任公司,参与了其中的部分采购项目的招标。此次招标,由国家发改委、卫生部分别委托两家社会中介机构进行代理。据原告律师北京辽海律师事务所的谷辽海介绍,2004年10月29日、2004年11月19日先后开标的合计586台的血气分析仪采购项目中,广东某公司投标报价最高,每台8万元,而原告现代沃尔公司当时报价最低,每台5.68万元,但两次都是广东某公司中标。
    “两家提供的产品是一个档次的,但单价差了两万多,总价差了1000多万。”谷辽海说。他手中有一份由广东省工商行政管理局提供的证明材料表明,这家获得总计4688万元订单的企业中标时距工商部门核准其成立不足一个月。而当时按照招标文件的要求,供应商应该提供最近3年的营业额、纳税情况、销售业绩。谷辽海透露,这家企业同样的产品参加河北省一次投标时,其投标价格是每台6.74万元。
    随后,现代沃尔公司就这次的投标几次向发改委、卫生部以及担任中介的招投标公司质疑和投诉,得到的回复主要说法是:产品技术上与招标文件的条款有差距。
    “价格最低并不是最终中标的必然条件。最高价者如果是在技术、服务等方面很出色,中标也无可厚非。”有关业内人士透露。按照我国招标投标的有关规定,中标的条件是要最大限度地满足招标文件规定的各项综合评价标准。然而,现代沃尔公司始终认为价格差距太大,坚持“讨个说法”。  
    财政部为何成被告
    法院:对投诉未及时处理回复
    这起诉讼开始真正受到公众的关注是从2006年12月8日开始。这一天,北京市第一中级人民法院判决财政部败诉,要求财政部履行监管职责,对现代沃尔公司的投诉予以处理和答复,一时间舆论哗然。
    此前这个采购争议中未出现的财政部怎么会坐上被告席?这与我国目前政府采购相关法律和制度有关。
    原来,按照2003年1月1日开始实施的政府采购法,各级人民政府财政部门是负责政府采购监督管理的部门,依法履行对政府采购活动的监督管理职责。没有在发改委、卫生部方面得到满意的答复,现代沃尔公司就向财政部书面投诉;因为认为财政部没有按照法定期限处理和回复,他们又向法院提起行政诉讼。
    一中院一审认定财政部没有在收到投诉后30个工作日内,对投诉事项作出决定,并以书面形式通知投诉人,于是判其败诉。财政部随后向北京市高级法院提起上诉,要求撤销原判。6个多月后,北京市高级法院首次开庭审理此案,此时距离引发质疑的几次招标已有两年半。
    工程类采购谁监督
    政府采购背后的两部法律
    财政部成被告,还被判败诉。对于普通公众而言,“既然政府不作为当然该败诉”。而对了解政府采购现状的人士来说,不少人觉得财政部这次有点“冤”。有人形象地说“被两部法律挤在了夹缝中。”这两部法律就是政府采购法和招标投标法。
    按照财政部的上诉书,诉讼中涉及的采购项目是国家医疗救助体系项目的一个组成部分,属于国家重大建设项目,按照国务院有关规定应该由发改委来处理有关投诉。实际上,这一判断的法律来源是政府采购法中对工程类政府采购的规定,也就是“工程类政府采购适用招标投标法”,依据招标投标法,发改委承担着制定细则、审核代理机构等大部分职责。
    依政府采购法,财政机关是政府采购的监管部门。而按照招标投标法和国务院的有关部门之间分工、重大建设项目监督的有关规定,对国家重大建设项目投诉的受理由发改委负责,这也是财政部上诉的主要依据之一。
    谷辽海认为,两部法律对政府采购的划分,实际上让发改委在重大工程的采购中“既当裁判员又当运动员”。按照政府采购法,采购人和监督管理部门应该分开,且法律专门规定监督管理部门不得参与采购活动。但在国家重大工程的采购中,发改委就是采购人的角色。如果依据招标投标法和有关规定也由发改委来监管,显然与政府采购法规定的原则相违背。实际上,按财政部公布的数据,2005年工程类政府采购的金额占整个政府采购的45.2%。  
    破解困局路在何方
    统一法律制度完善监督机制
    “部门权益的划分在一定程度上造成法律分裂。”谈及此事,清华大学公共管理学院教授于安如是说。于安说,法律的分裂会造成制度的分裂、市场的分裂,也容易诱发行为的失范。
    于安认为,两法的规定在很多方面不一样。比如政府采购法中规定的代理机构,在制度设计上是公益性、非营利的;而依据招标投标法,很多工程类政府采购招标的代理机构都是营利性的企业。这起诉讼所涉及的项目就是两个营利性的企业。而公益性机构和营利性机构在掌握政府采购所应体现的国家利益、社会公共利益、支持本国货物、环保节能等理念方面,显然是有区别的。在这方面,法律应该将政府采购的操作统一起来。
    于安说,招标投标法既用于规范一般民事行为,又用于规范具有明显公益性的政府采购行为,这会造成法律的两难。如果是按照政府采购的严格要求,有时就会影响到普通企业和公民的合同自由;如果按照一般民事行为的要求,有时又会影响到对政府采购的规范。
    谷辽海则建议取消现行的招标投标法,将其相关内容并入到政府采购法中,用一部统一的法律来规范政府采购行为。
    谷辽海透露,我国山西、上海等省市推行了政府采购监督机制,借鉴了国外的一些经验。他认为,在法律统一的基础上,也可以考虑借鉴国外政府采购中设立统一机构的方式,完善在部分采购领域已经运用的集中采购机制。当然,也有专家提出,采购过于集中不一定有利于实施监督。
    关键词链接
    按照我国的政府采购法,政府采购是指各级国家机关、事业单位和团体组织,使用财政性资金采购依法制定的集中采购目录以内或者采购限额标准以上的货物、工程和服务的行为。
    财政部公布的数据显示,2005年全国政府采购规模是2927.6亿元,占当年GDP的1.6%。有专家估计,2006年全国政府采购规模应该在3000亿元以上。

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劳动合同法亮点解析

    因为与每位劳动者的切身利益息息相关,《劳动合同法》自提起立法之日起就牵动着亿万劳动者的心,也牵动着各级工会组织和广大工会干部的心。
    6月29日,在经历了两年多的反复酝酿和多方权衡之后,《劳动合同法》终于在十届全国人大常委会第二十八次会议上四审时以绝对高票通过。那么,这部将于2008年1月1日起正式施行的法律,将给劳动者带来什么?对于以维护职工合法权益为基本职责的工会来说,又意味着什么?
    突出保护劳动者合法权益有助于劳动关系双方平衡
    背景:来自劳动和社会保障部的统计显示,2005年全国各级劳动争议仲裁委员会共立案受理劳动争议案件31.4万件,与2004年相比,增幅为20.5%;其中劳动者提出仲裁申诉的案件占90%多,从处理结果看,劳动者胜诉案件是用人单位胜诉案件的3.7倍。可见,大多数劳动争议都是由劳动者权益受到侵害所引起的。
    《劳动合同法》是“平等保护用人单位和劳动者的合法权益”,还是“向劳动者倾斜”?对这一立法宗旨问题的争议伴随着整个立法的始终。
    尽管对立法宗旨的表述已从劳动合同法草案一审稿的“保护劳动者的合法权益,促进劳动关系的和谐稳定”,变化为表决通过时的“明确劳动合同双方当事人的权利和义务,构建和发展和谐稳定的劳动关系,保护劳动者的合法权益”,但其突出保护劳动者合法权益的倾向依然。
    对此,全总纪检组长、书记处书记张鸣起表示,这主要由《劳动合同法》作为社会法,应该在立法宗旨上秉持扶弱抑强原则所决定的。他分析认为,由于资本资源的相对稀缺和劳动力资源的相对过剩,劳动者在劳动关系中处于弱势地位。现实生活中,劳动者的合法权益更需要得到法律的保护,这一点从目前所发生的劳动争议大多数是由劳动者权益受到侵害所引起的就可以得到证明。因此,《劳动合同法》承袭《劳动法》“为了保护劳动者的合法权益”的立法宗旨,注重对劳动者权益的保护,可以在一定程度上使劳动关系双方达到平衡,对于劳动关系整体的稳定和谐是有积极意义的。
    限制劳动合同短期化是立法亮点
    背景:全国人大常委会劳动法执法检查组近期对各地用工市场的调查表明:有60%以上的用人单位与员工签订的劳动合同是短期合同,合同期限大都在1年之内。2005年全国人大常委会开展的劳动法执法检查也发现,企业劳动合同不仅签订率低,而且大部分劳动合同期限在1年以内,劳动合同短期化倾向明显。
    规避法定义务,尽可能地降低解雇成本,避免因解除劳动合同而支付对方经济补偿金,是许多用人单位不愿与员工签订书面劳动合同或长期合同的主要原因。
    但是,如果任由劳动合同短期化现象蔓延,损害的将不只是劳动者的合法权益,而是劳动关系的和谐稳定,企业自身发展也最终会受到影响。
    “《劳动合同法》的一大亮点,就是着力解决劳动合同短期化问题。”张鸣起认为,《劳动合同法》进行了多方面的规定,其中最重要的是把住了这几个关键点:
    一是强调书面劳动合同的重要性,规定用人单位自用工之日起超过一个月但不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的,应当向劳动者每月支付二倍的工资,同时规定,一年以上不签书面合同的,就视为签订了无固定期限劳动合同;
    二是规定连续订立两次固定期限劳动合同续订合同的就应当订立无固定期限劳动合同;
    三是规定终止合同时用人单位一般情况下应当按照每年一个月的标准向劳动者支付经济补偿,经济补偿最高不超过十二个月;
    四是明确规定在某些特殊情形下(如在该单位连续工作满十年又续订劳动合同的),用人单位应当与劳动者订立无固定期限劳动合同。
    首次在法律上对劳务派遣进行规制
    背景:统计显示,截至2005年底,全国公有制企业、事业、机关单位的劳务工就约有2500万人,仅全国建筑系统使用各种形式的劳务工就超过1000万人;另一方面,劳务派遣业良莠不齐,全国有劳务派遣公司26158个,其中经劳动部门经办或审批的仅为18010个。
    作为一种相对灵活的用工形式,劳务派遣在某些情况下对于补充传统就业方式的灵活性不足具有积极作用。但在我国,由于迄今为止尚未有权威的法律法规对此进行规范,劳务派遣目前在我国运行极不规范,不仅劳务派遣人员的权益极易受到损害,而且其向主流化用工形式发展的趋势已经影响到劳动力市场的健康发展和劳动关系的和谐稳定。
    “《劳动合同法》对劳务派遣作出规制,标志着规范运作劳务派遣从此有法可依、有据可循。”张鸣起说,《劳动合同》首次在法律上明确了劳务派遣公司作为用人单位的性质,限定了劳务派遣的使用范围,规定了用工单位的连带责任以及派遣单位与用工单位的义务分配、派遣单位应当与劳动者签订二年以上的固定期限劳动合同等,都为我国劳务派遣制度的建立健全提供了保障。
    全总法律部部长刘继臣则预测,关于劳务派遣的规定在贯彻施行中遭遇的阻力可能较大,因为许多用人单位尝到了劳务派遣低成本的甜头。但他同时表示,即使困难再多、阻力再大,都应不折不扣地按照《劳动合同法》中所规定的去贯彻执行。
    强制规定为及时足额取得劳动报酬保驾护航
    背景:2004年全国劳动保障监察部门查处的各类案件中,克扣和拖欠工资的占41%。东莞市中级人民法院2006年的一份调研显示,东莞市两级法院受理的劳动争议案件数量5年内增长667%,其中七成的劳动争议案件涉及用人单位拖欠劳动者工资。
    工资报酬权是劳动者最基本的权益。事实上,尽管《劳动法》等法律明确规定了劳动者及时足额取得劳动报酬的权利,但用人单位拖欠、克扣劳动者工资问题依然普遍存在,并一度十分严重。近年来,在党中央和国务院的高度重视下,虽然状况大有好转,但实践表明,在立法上对工资支付问题作出明确规定,建立长效机制,是根本解决这一问题的必要途径。
    “对保障劳动者及时足额取得劳动报酬作出强制规定,这是《劳动合同法》令广大劳动者非常鼓舞的地方。”第三十条不仅明确了“用人单位应当按照劳动合同约定和国家规定,向劳动者及时足额支付劳动报酬”,而且规定“用人单位拖欠或者未足额支付劳动报酬的,劳动者可以依法向当地人民法院申请支付令,人民法院应当依法发出支付令。”同时,还明确了用人单位拖欠工资程度严重的需予以处罚;职工一方可以与用人单位订立工资专项集体合同,等等。
    刘继臣介绍,《劳动合同法》对工资拖欠问题予以的特别关注以及作出的规定,相比《劳动法》在可操作性、威慑力上都有进一步发展,这将更有力地维护劳动者的工资报酬权。
    在《劳动法》基础上完善细化劳动合同制度
    背景:1994年颁布的《劳动法》虽然在劳动合同这一章中确立了我国的劳动合同制度,但作为一部综合性法律,它同时还就就业促进、工作时间、工资、社会保障以及劳动争议处理等有关劳动关系基础性的问题作出原则性规定。而《劳动合同法》则是对《劳动法》中规定的劳动合同制度进行进一步完善,加以细化,同时针对现在存在的问题加以规范,在适用范围、集体合同等方面都有进一步发展。
    适用范围不仅限于企业,而是将适用部分事业单位,这是《劳动合同法》相对《劳动法》的一大发展。据了解,《劳动合同法》第九十六条明确规定:“事业单位与实行聘用制的工作人员订立、履行、变更、解除或者终止劳动合同,法律、行政法规或者国务院另有规定的,依照其规定;未作规定的,依照本法有关规定执行。”这意味着事业单位实行聘用制的人员,也被纳入劳动合同法的适用范围。刘继臣表示,这不仅有利于事业单位聘用制人员的权益维护,也应该能够起到推动事业单位用工制度改革的作用。
    对于《劳动合同法》以“特别规定”就集体合同作出专门规范,张鸣起认为,集体合同制度是工会协调劳动关系、维护职工合法权益的重要法律制度和抓手,在暂不能专门立法的情况下,在《劳动合同法》中对集体合同制度作出专门规定很有必要。他表示,《劳动合同法》不仅明确了集体合同的订立程序,强调集体合同的效力及其与劳动合同的关系,还首次在法律层面将区域性、行业性集体合同以及专项集体合同予以提出和规定,这对于集体合同制度的确立和完善,对于集体合同在协调劳动关系方面作用的更好发挥意义重大。

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业务研究

  
农村城市化改造中妇女宅基地
使用权与房屋所有权的法律保护问题浅析

许征

    改革开放以来,随着农村经济发展和农村城市化改造进程的加快,农村土地价值年年攀升。在代理农村妇女因离异或丧偶引起的财产分割或财产继承纠纷案件中,笔者发现由于农村城市化改造政策和现行的房屋土地法律法规对妇女权益的保护尚有不足,造成相关案件的审理在法律适用上存在盲区,使农村离异或丧偶妇女的宅基地使用权和房屋所有权得不到应有的保护。
    案例一、
    原告刘某(男)与被告赵某(女)均系农村村民,双方经人介绍于19851月在青岛市崂山区登记结婚,1987年育有一子。结婚初期感情尚可,后因各种琐事导致双方互不信任,20065月被告带孩子搬出租房居住,原告于20067月起诉离婚,并请求将夫妻关系存续期间的共同财产进行分割。
    双方对离婚没有异议,争议焦点是两处房产的分割。一处是婚姻期间以男方名义购买的一套商品房;另一处是位于崂山区A150号宅基地上的房屋,该处房屋共有三间,为男方婚前建造。双方对第一处房屋的分割没有异议,但对第二处房屋的权属有较大分歧:原告认为此房屋以及所属宅基地是其婚前取得,是个人婚前财产,不应作为夫妻共同财产予以分割;被告认为,根据“一户一宅”的原则以及结婚需分户建房可申请宅基地的法律规定,原告取得该宅基地以及房屋,是基于“一户”而取得,而非基于原告“一人”而取得,因此,该宅基地及房屋不应作为其个人婚前财产,应该作为夫妻共同财产予以分割。
    案例二、
    20053月李某因意外去世,保险公司赔付身故保险金120000元,该款被李某之妻鲁某占有,李某父母多次索要未果。20057月,李某父母以李某之妻鲁某、孙女李某某为被告诉至法院,要求依法继承被继承人的遗产。
    被告鲁某辩称保险款属实,但要求对仍登记在原告名下却已通过分家的形式分给被继承人李某的一处房屋进行分割,并提供了该村调解委员会出示的证明原告持有分家单的证据。原告称房屋的产权人为原告,该财产不属于遗产范围,不能进行分割,并提供了宅基地使用证为证。
    案例一最终以调解结案,双方各得房屋一处:即婚姻期间购买的商品房归女方,宅基地及房屋归男方。
    案例二,一审判决按照法定继承的顺序对保险金进行了分割,对被告提出的分割房屋的请求,以“被告未能提供相应证据”为由不予认定。被告鲁某不服一审判决,现已提起上诉。
    在分析这两个案例反映的问题之前,我们不得不对涉案房屋所处的地理位置作一介绍:
    案例一中,原被告所争房屋地处崂山区A村。该村位于石老人国家旅游度假区, 是前海风景旅游区与崂山风景名胜区之间的连接点,紧邻全国著名的青岛啤酒城,距离青岛最大的石老人海水浴场不足500米。案例二所提及的B村,地处崂山风景区内,在崂山垭口东侧的山脚下,是一处典型的山村,西依崂山,东靠大海,北靠青山,南望崂山头,该村历史悠久,风景优美,物产丰富。在农村城市化改造过程中,两村土地均具有巨大升值潜力和发展空间,都可以说是“寸土寸金”,如进行拆迁,村民得到的拆迁补偿费用也相当可观。对于很多村民来说,该笔费用无疑会成为家庭财产中最重要的部分。正因如此,在离婚及遗产纠纷案件中,宅基地使用权及房屋所有权的分割成为该类案件中争议的焦点。
    一、农村宅基地、房屋权属状态的表现形式
    目前,我国城市房屋已经开始实行房、地统一登记,实现两证合一。但由于历史原因,农村房屋还没有完全像城市房屋那样实行所有权登记制度。根据有关规定,宅基地使用证是农村村民对住宅用地享有使用权的合法凭证,在还没有实现“土地证”“房产证”两证合一甚至是没有对房屋进行有效登记的农村,它还被用来作为村民对房屋享有所有权的证明。从农村对宅基地登记要求及程序来看,农村宅基地实行的是“地随房走”的制度,这就是说对地上建筑物享有所有权是宅基地登记的前提之一,因此对农村房屋所有权的确认只能依据宅基地使用证:即只要拥有该宅基地使用证,也就对该宅基地之上建造的房屋享有所有权。   
    两证不能合一,而又没有房屋产权证的现状,不仅仅是形式上的差异,更是制度滞后和房产权属管理上缺失的体现。比如,离婚财产分割案件中,双方婚后在男方婚前取得的宅基地上建造的房屋,由于没有房屋产权证,如果根据宅基地使用证来确认房屋产权的话,由于法律规定相对过于原则和土地登记相对过于简单,仅从土地登记记载的内容表面上看,很难反映出土地使用权的全部内容,最终会造成妇女实现房屋所有权权益难,实现宅基地使用权权益更难的问题。
    二、农村妇女宅基地及房屋权益的现状
    以案例一离婚案为例,目前农村中大部分宅基地是男方婚前因结婚建房而取得,取得的程序或者是以男方个人名义申请,或者是以男方父母名义申请。因为按照农村风俗,男方没有宅基地、没有建造房屋,没有这些基本的生活保障,女方很难和其结婚,因此,宅基地的取得以及房屋的建造大都在婚前完成。离婚时,由于现行《婚姻法》与《土地管理法》在财产保护制度方面未能很好衔接,基于对个人婚前财产的保护,女方以夫妻共同财产为由主张分割宅基地使用权和房屋所有权的请求一般得不到应有的支持。
    以案例二继承案为例,按照农村民间习惯,我国大多数农村采取从夫居住的家庭组合形式。农户户主绝大多数是丈夫或者丈夫的父母,家庭成员所承包的土地大都记录在户主名下。而且村集体的土地收益分配、家庭财产的登记,大多只记录男性户主的名字,由此保障本村土地不流落外姓人或村外人的手中,以维护本户或者本村土地的共有制度。在这种背景下,作为外姓人或者外村人的离异、丧偶妇女,其宅基地使用权益就很难得到保障。
    因此,在进行城市化改造的市郊农村,随着土地资源越来越少,寸土寸金的宅基地的审批被严格控制,由于法律缺乏具体的操作规定,使大多离婚及丧偶妇女面临不能分割宅基地使用权、不能分割房屋所有权,又不能申请到新的宅基地的境地,在一定程度上影响了社会的和谐与稳定。
    三、相关法律规定
    从现有法律框架体系来看,同农村妇女权益相关的法律规定并不是一片空白:
    《婚姻法》第39条规定:“离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理,协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方的原则判决。夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等,应当依法予以保护。”
    《妇女权益保障法》第30条也规定:“农村划分责任田、口粮田等,以及批准宅基地,妇女与男子享有平等权利,不得侵害妇女的合法权益”。“妇女结婚、离婚后,其责任田、口粮田、宅基地等,应当受到保障”。第33条规定:“任何组织和个人不得以妇女未婚、结婚、离婚、丧偶等为由,侵害妇女在农村集体经济组织中的各项权益。”第48条规定:“夫妻共有的房屋,离婚时分割住房,由双方协议解决;协议不成的,由人民法院根据双方的具体情况,按照照顾子女和女方权益的原则判决。夫妻双方另有约定的除外。”从以上规定不难看出,妇女在农村中合法权益保障方面是得到了充分的重视。
    在农村宅基地使用与权益实现方面,全国和山东地方立法机关也已在有关法律法规中作出了规定:
    《土地管理法》第62条第1款规定,“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”
    《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第44条规定,“农村村民符合下列条件的可以申请使用宅基地:1.因结婚等原因,确需建新房分户的;2.原住宅影响村镇规划需要搬迁的;3.经县级以上人民政府批准回原籍落户,农村确无住房的;4.县级以上人民政府规定的其他条件。”
    尽管法律法规在对农村妇女宅基地使用权和房屋所有权方面有了很多规定,但由于立法不够完善,且法律之间缺乏密切的关联性,导致法律规定本身缺乏足够的约束力,侵害农村妇女宅基地使用权和房屋所有权的事件屡见不鲜。
    四、维护农村妇女宅基地使用权和房屋所有权途径的探讨
    农村妇女能拿起法律武器争取自己在宅基地、房屋上的合法权益,是对封建传统和旧风俗的挑战,是妇女自信、自立、自强的具体体现,更是社会的一大进步,为使诸多疑难问题得到合理合法的解决,现提出探讨性建议与大家商榷。
    1、正确理解“一户一宅”的法律内涵是实现妇女合法权益的理论基础
    土地是农民赖以生存的“命根子”。“三农”问题的核心是土地问题。农民为了实现安居乐业的梦想,需要一处能“挡风遮雨”的房屋。在农村,宅基地是农民的生活保障,也是一项针对农民的福利政策,因此一户只能申请一处宅基地,根据《土地管理法》第62条第1款规定,“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”何谓“一户一宅”,何谓“户”,法律法规并没有进行详细的解释,这就为实践操作埋下了障碍。
    通俗的理解“一户”应为一家,“一人”为一口,不能称为一户,《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》和国务院的相关规定均明确指出:必须严格贯彻“一户一宅”的法律规定,即农村宅基地是按户审批、划拨,供申请人家庭成员使用的。《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第44条也对申请宅基地的条件作了明确规定。
    根据以上规定,结婚是男方获得宅基地的条件之一,对于符合结婚条件的男方来说,宅基地能申请取得意味着男方要结婚分户这样一种可能发生的事实,是基于男方要和不确定的结婚对象组成“一户”,未婚妇女是以隐含主体而存在,也就是说,不论宅基地是在婚前取得还是婚后取得,宅基地的使用权都应视为双方共同财产来处理。如果能够这样理解,那么在出现离异或丧偶等情形时,作为配偶的妇女应有权对宅基地的使用权进行分割。
    但,如果认定宅基地不论是婚前取得还是婚后取得都视为共同财产的话,在宅基地之上建造的房屋的权属,应该如何认定?
    笔者认为,如果房屋是在婚后建造,房屋所有权和宅基地使用权一样,属于共同共有,在家庭发生变故引起分户造成每户所拥有的宅基地面积达不到有关规定时,可以另行申请;但在宅基地使用权属于共同共有的前提下,如果房屋是在婚前建造、属于男方个人婚前财产,女方的宅基地使用权又如何完全实现?
    《物权法》第152条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。”宅基地使用权是一种物权,权利人有权进行处分,有权取得利益。如果宅基地使用人不能享有相应的权利,就意味着她的权利受到了侵犯,她有权得到相应的赔偿。因此,上述问题中,在“房地”不可分的情况下,不能完全实现宅基地使用权的女方可要求男方给予相应的赔偿,这和《妇女权益保护法》以及《婚姻法》中保护妇女、儿童权利的立法本意也是一致的。
    2、完善相关规定是实现妇女合法权益的法律保障
    财产是婚姻关系解除时双方需要解决的主要问题之一,不论是《妇女权益保障法》还是《婚姻法》,都对离婚时财产分割的原则进行了规定。
    《妇女权益保障法》第30条规定:“农村划分责任田、口粮田等,以及批准宅基地,妇女与男子享有平等权利,不得侵害妇女的合法权益。妇女结婚、离婚后,其责任田、口粮田和宅基地等,应当受到保障。”
    《婚姻法》第39条规定,离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理,协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等,应当依法予以保护。 
    但实践中,由于存在农村宅基地管理政策与立法上的脱节,增加了妇女维权的难度。
    目前城市周边的农村已经进行了城市化改造,比如将乡、镇改为街道办事处,村改为社区,农民也改称为社区居民,以往赖以生存的农田变为大小不一的开发区,从形式上看不出一点农村的痕迹,但城市行政管理的各种职能并没有随之延伸到农村。《城市房屋权属登记管理办法》规定:房屋权属证书是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行使占有、使用受益和处分的唯一合法凭证。而对于没有取得产权的房屋在离婚时如何分割,《婚姻法司法解释(二)》第21条规定:“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。
    由于农村还没有像城市那样对房屋进行产权管理,因此对于取得所有权遥遥无期的农村房屋,只分使用权不分所有权,离婚妇女的权益就像空中楼阁一样飘泊不定。可以说,现行《婚姻法》对房屋的处理规定并不完全适用农村宅基地及房屋的分割。
    3、增强妇女法律意识、挑战传统旧习俗
    男方建房、女方置办家用消费品作为嫁妆是农村人结婚时的传统习俗,随着社会发展速度的加快,房子日趋升值,作为家庭消费品的嫁妆几年就要淘汰,为避免日后是非,结婚后对房屋以及嫁妆等均作为夫妻共同财产进行公证,可以有效避免纠纷的产生。
    《婚姻法司法解释(二)》第22条规定,“当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外;当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认为对夫妻双方的赠与,但父母表示赠与一方的除外。”
    对于宅基地使用权尚在男方父母名下的房屋,在有关未分户的
    农民宅基地使用权制度完善之前,婚后最好通过公证分家的形式对宅基地的使用权以及房屋的所有权进行明确,或者根据以上规定签订赠与协议,要求对受赠人以及赠与财产进行明确,避免案例二所出现的尴尬。
    财产公证是一把双刃剑,既是对女方权益的保护,也是对男方权益的保护,关键是从立法上、制度上、特别是观念上进行突破。由于农村相对闭塞,农村妇女的法律意识不强,在面临结婚、离婚等可能引起财产变化、可能影响自身权益等问题时,或因为无知、或迫于旧俗、或碍于情面、或委曲求全,不能采取法律手段来维护自己的利益,在离婚后面临无法申请到宅基地的问题时,受各种压力的影响,也不以法律手段来维护自己的宅基地申请权,从而变相纵容了地方有关部门对问题的无视或轻视。
    我国实行婚姻自由的原则,婚姻能够维持,取决于双方的合意,当婚姻关系的维持对一方或者对双方失去其积极意义时,法律自然不能强人所难,而应更多的去关注婚姻解体而产生的遗留问题。由于历史原因和旧俗的传承,农村妇女要在宅基地使用权和房屋所有权等问题上真正实现与男人同等的权利,确实需要几代人、需要若干年才能完成,就像农村进行城市化改造一样,需要各个环节的积极努力。农村是社会的基层,妇女是社会的根本,“居者有其屋,耕者有其田”的权利也同样属于她们。

    许征律师,第二届青岛市优秀女律师,1996年毕业于西北政法学院。主要从事房地产开发、工程建设、公司治理、婚姻家庭法律业务,在《北京信报》《青岛日报》《财经日报》《招商周刊》《青岛民企》等多家媒体发表专业论文数十篇,参与《改革开放二十年——青岛市建设法规规章汇编》的编撰工作,并参与了2005年《青岛市城市房地产开发经营条例》(草案)的立法工作。

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经典案例


 房屋租赁合同因何解除?

委托代理人:于驰 
   
房屋租赁是指出租人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动,由承租人向出租人支付租金的行为。
    房屋租赁双方当事人签订的书面合同中应包括如下方面的主要条款:出租房屋的范围、面积;房屋租赁的期限、用途;租金的数额及交付时间;房屋修缮的责任、转租以及违约责任等等。在此基础上,双方当事人应持房屋租赁合同到房屋所在地的房地产管理部门办理备案登记,领取《房屋租赁证》。

案件回放:
    原告:青岛A 公司(委托人)
    被告:青岛B公司(对方当事人)
    原、被告于1998610日签订《房屋租赁合同》,合同约定,原告将位于某路段的办公楼一层的房屋(历史遗留的一处房屋,没有房产证明)出租给被告使用,租期三年,自1998610日至200169日。租金每年人民币18万元,每月10日前支付原告。每逾一天,被告应向原告加付滞纳金0.5%。逾期一个月未支付即为违约,原告有权收回房屋并追诉赔偿。未经原告同意,被告不得将房屋结构做任何改动。被告擅自将房屋转租、转让或转借,原告可以终止合同、收回房屋。
    合同签订后,被告支付租金14.4万元;被告未经原告同意,转租房屋及擅自改动房屋结构。为此,原告两次书面通知被告终止合同,收回房屋,但被告都没有迁出。
    20001211日,原告向法院提起诉讼,要求法院判令解除房屋租赁合同,同时判令被告支付原告租金人民币29.1万元及滞纳金。

代理意见:
    双方签订合同后,被告拖欠原告租金29.1万元;被告未经原告同意,转租房屋及擅自改动房屋结构,危及楼房结构安全,均已构成违约。为此,原告依照合同先后两次书面通知其要收回房屋,被告据不迁出。合同约定,“逾期一个月未交租金即为违约。未经原告同意,被告不得将房屋结构做任何改动。被告擅自将房屋转租、转让或转借,原告可以终止合同、收回房屋。”因而,原告有权解除合同,被告应承担相应的违约责任。

被告抗辩:
    被告认为,原告将无产权、无证明、未办理审核手续、未申请取得备案登记、超过审批期限的临建违章建筑出租给被告,原被告签订的《房屋租赁合同》违反法律、法规的强制性规定,是不具备法定的实质要件和形式要件的无效合同,原告应承担由此产生的法律责任。

法院审理:
    本院认为,双方争议的房屋系历史遗留的一处房屋,虽然没有房产证明,但也不应把该房屋定性为非法建筑。原告对该房屋拥有使用权,该房屋也具有使用价值。原告将房屋出租给被告,系双方当事人自愿协商的结果,原、被告所签的合同并不违反法律和行政法规的强制性规定,也不违反国家利益或社会公共利益,原、被告所签合同应为有效合同。被告逾期不交房租并擅自转租房屋构成了违约,依照合同规定,原告有权解除合同。截止20002月,被告应支付原告租金为人民币30万元,被告尚欠15.6万元,该款应由被告支付。

判决结果:
    法院判决:一、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》。二、被告支付原告租金15.6万元,并按人民银行同期贷款利率支付逾期付款违约金。

要点解说:
    承租人租赁房屋,应当与出租人签订房屋租赁合同,并按合同约定缴纳租金。租赁合同可以解除,但必须符合下述情形:
    一、双方都可行使解除权的情形
    1、一方严重违反租赁合同,严重影响订立合同所期望的目的。另一方解除合同不仅是对违反租赁合同方的惩罚,也是尽量减少损失的一种补救措施和依法维护自身合法权益的法律行为。
    2、一方未按合同约定的时间履行合同,在允许的合理延长时间内仍未履行合同,造成生效合同因一方的原因无法履行,致一方损失并继续扩大损失。
    3、因不可抗力致合同无法履行或部分无法履行。这种情况是指法律上规定的签订合同的双方当事人在签订合同时不能预见,不能避免且不能克服的事件。
    4、在合同履行过程中,发生了合同约定的解除合同的情形。由于这种情形的产生,导致一方或双方的损失,如不及时解除合同,损失将会继续扩大。
    5、不定期的租赁合同,双方当事人均可随时解除租赁合同。
    二、承租人行使解除权的情形
    1、出租人应保证租赁物在租赁期间符合约定用途,违反该义务构成根本违约,承租人可以解除合同。
    2、因不可归责于承租人的事由,租赁物部分或全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的,承租人可以解除合同。
    3、租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。
    三、出租人行使解除权的情形
    1、承租人无正当理由迟延支付租金,经催告于合理期间内仍不支付的,出租人可以解除合同。
    2、未征得出租人同意,承租人擅自转租的,出租人可以解除租赁合同。
    3、承租人未按约定的方法或租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同。(案件整理人:王英)

    于驰律师,山东文康律师事务所合伙人。青岛市十佳女律师。具有企业法律顾问执业资格。一九八九年毕业于中国政法大学。主要业务领域:公司、金融、保险等法律事务。办理贷款、担保、保险等各类经济纠纷诉讼案件经验丰富;尤其擅长为企业提供综合性法律顾问服务以及为重大项目提供全过程法律服务;曾成功地为多家国内外大型企业集团办理企业并购、资产重组、公司改制和企业制度建设等非诉讼业务。

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 商品房买卖的违约责任该如何认定?

委托代理人:于驰 
    商品房买卖纠纷的产生有诸多原因,涵盖了商品房策划、施工、销售、交付、维修各个阶段。包括了商品房的宣传不实、延期交房、付款迟延、一房二卖、面积不符、逾期办证以及预售手续不全、房屋质量瑕疵等各种违约行为。我们借下面案例所主张的“交付瑕疵”,来简要分析商品房买卖的违约责任。
    委托人:青岛A地产有限公司
    对方当事人:慕某

基本案情:
    2001924A公司与慕某签订《商品房买卖合同》,双方约定A公司将其开发的位于青岛市市南区某处的商品房预售给慕某。慕某于20011031日前向A公司支付房款,A公司于20011031日前向慕某交付经过验收合格的商品房。A公司承诺出售给慕某的商品房的配套设施包括水、电、管道制煤气、有线电视正常交付。双方在附件中约定小区全部竣工验收后开通水、电、煤气等。
    合同签订后,慕某于20011127日办理了入住手续并于第二天付齐了房款。2002124日慕某申请青岛市公证处对其所购房屋未开通管道煤气的事实进行了公证。200248日慕某向法院提起诉讼,请求法院依法判令:一、A公司履行合同义务,具体为(1)开通煤制气、(2)开通有线电视、(3)房屋质量存在问题应修复并达到正常使用程度。二、判令A公司赔偿其自2001111日至合同完全履行之日的违约赔偿金。三、判令A公司承担其支付的公证费。

争议焦点:
    双方对房款及房屋的交付时间均无异议。双方争议的焦点是房屋交付的标准。慕某认为交付合格的房屋包括,开通煤气、有线电视,房屋质量符合要求。

代理意见:
    《中华人民共和国合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”我们认为A公司按时交付了经验收合格的商品房,质量符合国家标准。双方在合同中约定商品房的配套设施包括水、电、管道制煤气、有线电视正常交付,但并未明确约定开通的时间。A公司全面履行合同义务没有任何的违约行为,不应承担任何违约责任。

审理及判决:
    法院审理认为,因原、被告并未就管道煤气、有线电视的开通时间作任何约定。且管道煤气已在诉讼进行中开通,有线电视的开通需业户自行申请才能开通,故原告的此项请求本院不予支持。关于原告认为被告房屋质量有问题,但其未提交有质量问题的证据。根据前述分析被告不构成违约。因此,原告的各项请求因缺乏事实和法律依据,本院不予支持,判决驳回原告的诉讼请求。

简要分析:
    导致商品房买卖违约责任的原因是当事人违反了约定义务或法定义务。违反约定义务是当事人违反了双方在平等自愿的基础上达成一致的合同义务。违反法定义务是当事人违反了相关法律的规定。在本案中,A公司既没有违反约定义务,亦没有违反“关于商品房质量”的法律规定。因而,A公司没有违约行为,不承担违约责任。
    针对商品房出现的质量问题,我们给大家如下的一些建议。
    房屋的质量瑕疵是指房屋质量存在问题。在司法实践中,房屋质量问题分为房屋主体结构质量问题和非房屋主体结构质量问题,在处理时,也是区别不同情况分别处理的。因为凭外表观察往往很难确定房屋主体结构是否存在质量问题,因此我们建议购房者不要在此问题上过多纠缠,只要开发企业出示质量验收合格证,便可先收房,待商品房交付使用后,购房者认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验,经核验,确属主体结构质量不合格的,依照国家有关法律规定,购房者可以退房并要求开发商承担赔偿责任。
    但对于交付的商品房存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水、门窗损坏等质量瑕疵的,因其一般不会导致购房人不能实现合同目的,购房人不能由此拒绝接收房屋。但这并不是说开发商交付存在这样质量瑕疵的房屋就无须承担责任,开发商对于交付有质量瑕疵的房屋,视具体情况不同,应承担维修、更换、重做等违约责任,对于因维修、更换、重做给购房者造成损失的还应承担赔偿责任。( 案件整理人:王英)

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本期律师之星--徐赟

 

    徐赟律师,一九九九年毕业于山东理工大学,二○○二年毕业于中国海洋大学法学院。主要业务领域:公司、房地产和资本运营法律事务。擅长为房地产开发企业处理相关诉讼事务;在特许权经营和反不正当竞争领域有一定的实务经验。

 

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